Re: 奢侈稅第2年…自住客增 房市交易露吉兆

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奢侈稅第2年…自住客增 房市交易露吉兆

2013-01-17工商時報

奢侈稅實施間接壓抑房市供給，今年奢侈稅屆滿兩年後，預期可使房市供給量增加，房仲業者表示，實價登錄提升房價透明度，有利縮小雙方價格認知差距，促進成交速度，預計各區量能至少回溫一成以上，想買房的民眾可以議到更實在的價格。受到奢侈稅以及油電雙漲、證所稅復徵等政策干擾，2012年房市交易量來到近年低點。根據房仲業統計，在奢侈稅上路前，台北市單年移轉量都在6萬棟以上，2012年移轉量僅剩下3.8萬棟左右；至於新北市2009、2010年單年買賣移轉都超過10萬棟，2012年僅剩下不到7萬棟。

奢侈稅今年將屆滿2年，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，在政府強力嚴管房市，在奢侈稅實施後，投資客愈來愈難生存，卻讓之前買房者因奢侈稅政策實施有被「鎖住」房產交易的效果，在奢侈稅解禁後，房市供給量應可增加，間接也會讓部份供給量較大的房價浮動。他指出，像是淡海新市鎮 、台中市北屯區、台南市永康區、高雄市新灣區、農16、美術館等地區，近期民眾在網路的點閱率增幅明顯增高，2012年12月相對於2011年12月點閱指數增幅更超過50％。

至於民眾關心北市或新北市房價是否會因奢侈稅政策滿兩年而出現下滑走勢，信義不動產研究發展中心經理蘇啟榮表示，北市房價要明顯走低的機率不大，因為從2011年2月底宣布要開徵奢侈稅後，就很少有短線投機交易，奢侈稅政策影響較大的是應是今年交屋滿2年的預售屋，尤其是重劃區的預售屋如林口、三峽、新莊以及淡水等地。蘇啟榮說，在奢侈稅政策宣布前，也就是從2010年9月至2011年1月成交的房子，這五個月買賣移轉棟數約10多萬棟，投資客交易比重約占2成，也不過2萬多棟，所以受到奢侈稅政策影響不如想像多。

至於北市或者新北市精華地區的房子，在金融利率，以及稅制條件不變、游資多的情況下，房價不易出現大幅滑落的情況。房仲業者指出，從實價登實價登錄開放查詢累積可供查詢案件將近18萬筆的交易資訊可發現，目前房市交易仍以首購和換屋族等自住型買盤出現明顯增加情況，買方與賣方認知差異逐漸縮小，房價回歸市場合理價位，在奢侈稅解禁後的釋出量增加後，市場產品選擇會變多。他指出，但區位比價效應仍然存在，一般房價不易出現大幅下跌走勢，但產品區隔化較明顯、去化天數拉長；反倒是今年公告土地現值全國平均調升7.97％，公告地價也較上期（2010年）調升8.61％，可能面臨房屋交易及持有成本增加的壓力。

 

Re: 工資增 房價看漲5%

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工資增 房價看漲5%

2013-01-17蘋果日報

景氣未見明顯回升，房市依然不明，但興富發建設董事長鄭欽天昨透露，今年因建築工人工資大漲，估房價會因此上調，「房價較低的新北市、中南部，恐漲約5%。」不過多數建商認為，仍須看市場狀況反映成本，若景氣不佳也只能自行吸收。鄭欽天昨表示，近年建築工成本與工資大漲，尤其又以南部最為明顯，他舉高雄營造廠的板模工程為例，3年前連工帶料成本每坪2800元，但昨天已漲至7500元，其中工資漲幅明顯，估今年建築工人日薪應可逾3000元，將連帶漲建案開價。甲山林廣告董事長祝文宇也說，怕工人被搶走，延誤施工進度，台南「成大城」近1周已發給工人近500萬元獎金，工資增加近1倍。達欣工程副總經理陳士修也說，「近1年工資略漲約1成，一定會影響房價，但任意開高價買方並不一定埋單。」

陳士修以台北市舉例說，一般住宅每坪建造成本在9萬元內，其中工資佔40~50%；豪宅每坪建造成本20~30萬元，因建材相對高級，工資僅佔營建成本的20~30%。根據104人力銀行統計， 近3年營造業徵才數從4345人增加至5001人，增加15%。但中華民國營造工程公會秘書長廖宗盛透露，目前營造業缺工問題嚴重，「但大家都怕辛苦，沒人要做」，因此若有建案搶時間，就會提高工資來搶人。總太地產副總經理翁毓羚表示，近年台中第一線工人幾乎沒調薪，營造業也出現人力斷層，缺工問題嚴重，故研擬加薪10~20%，以鼓勵性質發紅包給工人。

遠雄建設執行副總黃志鴻直言，因市場供需問題，今年工資估上漲1~3%，將增加營造成本，不過是否反映在房價則須看市場狀況，「如果房市景氣不佳，也只能自行吸收，不會轉嫁」。京城建設發言人周敬恆說，近來也遇到工人薪資上揚3~4成的問題，如4~5年前高雄板模工人日薪約1700元，現在已漲至2300元，成長幅度比一般上班族高，成本將反映至房價上，但因房價漲幅最大因素仍在土地成本，人事薪資異動至多讓房價上揚5%，且若購屋族無法接受，成本仍由建商自行吸收。

 

Re: 實價登錄揭露率 可望達八成

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實價登錄揭露率 可望達八成

2013-01-15中國時報

內政部「不動產交易實價查詢服務網」，明天上午將新增去年十一月的不動產交易案資訊，可供查詢的成交資料已逾十萬件。此外，為了提高交易案的揭露率，以更貼切反映市場交易情形，內政部新增備註欄選項供申報人勾選，這次將進一步公布親友間買賣等資料，揭露率可望提高到八成左右。內政部地政司副司長王靚琇昨天指出，從實價登錄開放以來，累計至一月十日為止，實價登錄案件將近十八萬筆；其中，買賣案件有十六萬八千多筆、租賃案件一萬多筆，預售屋則有七百多件，本周三將公布最新完成登錄及彙整的十一月份資料。

日前有部分房地產業者批評政府刪除價格過高、過低或親友間的買賣物件，讓實價揭露效果大打折扣。對此，王靚琇表示，內政部已提供常見備註欄選項讓申報人勾選，包括親友、員工或其他特殊關係間的交易等資料都將一併揭露。她指出，十一月份不動產交易案件，將首度公布常見備註欄選項資料，揭露率預計將因此從目前的七成五提高到八成左右。王靚琇表示，本周三上午八時將公布十一月份不動產交易資料，數目約有二萬九千多筆，加上日前已公布的交易筆數，可供查詢的成交資料已超過十萬件。

Re: 台中待售屋 點閱率暴增9成

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台中待售屋 點閱率暴增9成

2013-01-15蘋果日報

房仲業者統計去年12月6大都會區內，擁交通或開發建設利多區域的待售屋點閱率發現，點閱率都較前年同期增長33~91％，其中以台中市點閱率增加91％最多，台南市房價增21.7％最多。永慶房產集團統計，去年12月「6都利多區」待售屋網路點閱率均較前年同期增加，房價亦有4~21％成長，其中以台中市北屯陽明山與四號道生活圈點閱率增加91％最多，桃園縣五楊高架生活圈89％次之，新北市淡海新市鎮輕軌捷運網增58％。

永慶房仲網高翠屏協理說，這6大區域因去年公共建設完工，或未來將有交通建設等陸續到位，因此成為網路物件點閱的熱門區域。住商不動產台中區協理賴萬說，74號快速道路生活圈有十期與新光段等重劃區，5年內透天總價1500~2000萬元，一樣產品在台中市區要2500萬元，因此去年開通後吸引不少愛住透天的購屋族，交易量較前年多出1.5成。北部日前有淡海新市鎮輕軌捷運宣布年底動工，高翠屏說，淡海新市鎮目前房價便宜，區內的捷運綠山線藍海線，分別將於2018年與2023年完工通車，完工後可帶動生活機能到位。

 

Re: 台銀房貸新案 衝刺千億元

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台銀房貸新案 衝刺千億元

2013-01-11工商時報

台銀將為今年公股金融圈承作房貸業務的主力行庫。台銀內部已完成今年各主要業務成長目標規畫，由於台銀存款量達3.2兆元，距離銀行法第72條之2上限還有空間，因此今年將以3％作為房貸業務成長目標，連同舊貸清償在內，預估台銀今年可承作房貸新案動能將超過千億元。在公股行庫房貸業務一片緊縮聲中，台銀房貸業務今年仍將有3％的成長率，受到同業矚目。金融業者指出，土銀、合庫、台銀向來是房貸業務市場市占率前3名，但這波主管機關嚴格執行銀行法第72條之2規定，讓合庫、土銀等兩大銀行不得不「以價制量」以避免「超限」，已經牽動房貸業務排名。根據台銀內部統計顯示，截至去年11月底，台銀的購屋貸款餘額已由2011年底的4,700多億元增至5,015億元，超過合庫的4,900多億元房貸餘額，躍居房貸市占率第2大國銀；且台銀、土銀、合庫等房貸市占率前3大銀行，目前僅台銀今年尚有3％的成長目標，土銀、合庫全部設為「零成長」。

台銀除房貸餘額已突破5,000億元，目前土建融放款餘額有800多億元，兩者合計約近6,000億元。台銀高層指出，目前存款餘額達3.2兆元，因此不動產放款可承作上限為9,600億元，距離現有6,000億元水位，還有約3,600億元的承作空間，但台銀在成長量方面相當節制，僅以3％為成長目標。據台銀統計，去年青年安心成家優惠房貸的承作量超過260億元，財政部去年底同意續辦該專案至2014年底，由於台銀目前的存放比才70％，加上距離銀行法上限還有不小的空間，因此公股金融圈認為，台銀將是今年承作青年安心優惠房貸專案的火車頭，且在土銀、合庫預定零成長下，台銀承作量今年有可能超越土銀及合庫，躍居全體國銀之冠。

Re: 大台中 北部建商搶進

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大台中 北部建商搶進

2013-01-11經濟日報

台中市建築經營協會昨（10）日發布最新統計，大台中今年房地產推案金額預估將達1,800億至2,000億元，其中北部金控及建商合計推案金額超過700億元，占比高達三分之一以上，創歷年新高。台中市建築經營協會昨天舉行新卸任理事長交接，石聖國際貿易董事長周志勳交棒給第3屆理事長華相建設總經理楊玄吉。目前該協會有200家會員，涵蓋建設開發、營造工程、建築師、設計師、估價師及建材廠商。楊玄吉指出，台北都更案受挫後，北部建商將目光轉移到中南部，尤其台中縣市合併升格效應、土地及房價比台北便宜，投資潛力十足。以富邦在國美館特區推出的百億元大案「天空樹」，半年就銷售超過七成，每坪售價站上60萬元以上，創區域行情新高，也激勵更多北部建商到台中獵地推案。

目前國泰、富邦、興富發、太子、勤美、大陸、宏盛、名軒及麗寶機構等都將在台中推案。其中興富發就占125億元。麗寶機構集團今年也來勢洶洶，旗下名軒建設在台中市東區有總銷42億元的3件新案推出，寶贊開發也有總銷100億元的2件大案。最新市調統計，台中房地產今年推案金額上看1,800億至2,000億元，第1季就占450億元，較去年同期成長30%。隨著北部金控集團及建商南下，今年中部房市戰鼓聲隆隆，在地建商備感壓力，競爭勢必激烈。

 

Re: 多角經營 建商搶進飯店商機

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多角經營 建商搶進飯店商機

2013-01-04蘋果日報

隨著IFRS國際會計準則上路，多家建商走向多角化經營，尋求穩定的營運收入。看好國內觀光，許多建商搶進飯店，如國泰建設旗下國泰商旅今年將有3家飯店開幕，皇鼎(5533)、力麒(5512)也持續拓展飯店。國泰建設去年成立100%轉投資的國泰商旅，並承租國泰人壽分別位於台北市的民生通商大樓、銀星大樓與忠孝大樓，斥資5億元改裝為飯店。目前以創立自有飯店品牌「Hotel
Cozzi和逸」與「台北慕軒Madison
Taipei」正式啟動觀光事業的布局，預計第3季有「和逸民生館」、「和逸忠孝館」開幕，年底則有「台北慕軒」加入營運。

國泰商旅總經理莊琬華表示，「和逸」規劃中價位旅館，鎖定交通便利都會區，步行範圍即可達捷運站；「台北慕軒」則選在精華地段，採中高價位的精品旅館，客層與消費有所區隔。國泰建設協理陳仁澤表示，國泰自3年前開始嘗試多角化經營，藉以增加營收，並穩定收入，今年的飯店開幕是踏出觀光產業的第一步，未來將逐步落實，不只自有飯店品牌，還會尋找國際知名飯店合作，以符合不同客層的需求。預計3年內展店達5家飯店，其中第4店將選在高雄。國泰建設去年前3季營收達62.4億元，陳仁澤表示目前尚未確定飯店價位，無法預測財務。

皇鼎建設轉投資的富信大飯店，已在台北內湖與台中營運，汐止旗艦店6月將開幕，8月還有由商辦大樓拉皮改裝的台南店開幕，未來在台南、汐止尚有展店計劃。皇鼎建設副總經理鄭紀辰說，台北土地取得不易，推案有限，投資固定資產才能為未來帶來穩定營收。力麒建設投資的力麗酒店，以雙品牌「哲園會館」與「力麗酒店」齊步進行，除在台北八德路、日月潭、花蓮等地營運外，仍持續擴大飯店營運規模，在宜蘭、高雄等地持續展店。

Re: 公告土地現值 新北增幅冠5都

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公告土地現值 新北增幅冠5都

2012-12-29聯合報

內政部昨公布明年公告土地現值調整情形，全國平均調升百分之七點九七，公告現值已近市價的百分之八十五點五三。澎湖縣調幅居冠，依次為金門縣、新竹縣；新北市在捷運通車帶動下，增幅居五都之首。內政部地政司副司長王靚琇指出，很多民眾常將公告土地現值與公告地價搞混。公告土地現值是作為判斷市價、課徵土地增值稅的標準，在不動產買賣移轉時，要先課買賣時的土地增值稅，才能辦理移轉登記。王靚琇說，地政司設定目標，至民國一百零四年，公告現值與市價比率要接近九成，這次調整結果已達八成五。

至於公告地價，是每三年公告一次，作為土地所有權人申報地價的參考，並據以課地價稅，地價稅是地方政府的重要財源。這次公告土地現值，各縣市均調升。前三名為澎湖縣、金門縣、新竹縣，主因在於此三縣公告土地現值長期偏低，為達接近市價，才出現較大調幅，如澎湖一口氣調了百分之四十二點八六。五都以新北市調升幅度百分之十一點二四最大，主要受捷運通車帶動，其次為台北市、高雄市。此外，三年一次的公告地價，也較上期調升百分之八點六一。與前期相比，除金門縣未調整，各地方政府均調升，基隆市、澎湖縣、宜蘭縣的調幅最大，主要仍為先前過低所致。多數縣市調升公告地價，是反映市場正常交易行情上漲所致。

昨天公告中，台北新光摩天大樓公告土地現值每坪四百三十八萬元，仍為全國最高地價宗地，已十五連霸「地王」寶座。王靚琇說，土地所有權人在明年元旦公告地價的隔天起，卅天內得申報地價，向土地所在地的地政單位受理申報。未於期間內申報，依法以公告地價的八成為申報地價。她也表示，實價登錄制度八月一日起實施，實價登錄的交易價格對未來公告現值影響仍有待觀察。

 

Re: 七期豪宅買氣旺 建商將調高售價

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七期豪宅買氣旺 建商將調高售價

2013-01-01蘋果日報

受前年實施奢侈稅及去年實價登錄影響，台中豪宅市場買氣交易冷清，但去年底七期重劃區因「音悅廳」、「聯聚保和大廈」等指標案公開後銷售佳，一併帶動七期買氣，有建商透露，「賣太快了，應會調高售價」。「聯聚保和大廈」公開3日銷售逾5成，聯聚建設總經理王于娟說，七期市場原本多投資客，奢侈稅後以自住客為主，因買方較重視品牌與口碑，所以銷售不錯。目前七期豪宅市場仍以百坪以下產品買氣較熱絡，精銳建設總經理王碧竣透露，受政府打房影響，七期房市沉寂近1年半，買方普遍觀望，近期推出的「音悅廳」因有規劃百坪以下產品，推出不到1個月銷售逾7成，「賣太快了，未來應會調高售價。」

「中港一方」也以76坪戶數賣得較好，約佔成交的6~7成。掄元不動產副總經理黃清輝說，景氣很不好，買方對高總價產品抱持觀望，以60~70坪產品較跑得動。「中港一方」因銷售成績佳，目前已從開價每坪35~42萬元調高到36~44萬元，預計農曆年後會再調高價格。去年10月公開的「國家1號院」目前銷售逾5成，專案經理洪光燦透露，七期因多高總價產品，較其他區域買氣來得冷，1周平均僅約5組看屋人數，但近2天，該案每日有約5組看屋民眾，主因是新建案「聯聚保和大廈」、「寶輝秋紅谷」推出，吸引看屋人潮，一併帶動該區買氣。